Hypothek
A. Einführung
1. Sinn und Inhalt der Hypothek
Die Hypothek als Sicherungsmittel gehört zu den als Grundpfandrechte genannten beschränkten dinglichen Rechten. Der Sinn der Hypothek ist in § 1113 BGB erklärt: sie führt zu einer Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass aus dem Grundstück (z. B. bei dessen Zwangsverwertung) eine Geldsumme zu zahlen ist, um eine Forderung des Berechtigten zu befriedigen.
Die Hypothek als Sicherungsmittel gehört zu den als Grundpfandrechte genannten beschränkten dinglichen Rechten. Der Sinn der Hypothek ist in § 1113 BGB erklärt: sie führt zu einer Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass aus dem Grundstück (z. B. bei dessen Zwangsverwertung) eine Geldsumme zu zahlen ist, um eine Forderung des Berechtigten zu befriedigen.
2. Mögliche Rechtsfragen
Im Zusammenhang mit der Hypothek kann der Jurist vor unterschiedliche Fragen gestellt werden. Die häufigsten sind dabei:
Im Zusammenhang mit der Hypothek kann der Jurist vor unterschiedliche Fragen gestellt werden. Die häufigsten sind dabei:
- ist diejenige Person, die sich auf eine Hypothek beruft, überhaupt aus der Hypothek berechtigt? In diesen Fällen ist die Frage zu klären, inwiefern sie eine Hypothek überhaupt erworben hat und ob sie die Hypothek nicht wieder verloren hat; dabei spielen insbesondere Fragen der Begründung einer Hypothek eine Rolle sowie ihres Übergangs bzw. Untergangs.
- Steht dem Betroffenen ein Anspruch aus § 894 BGB zu? Sofern die im Grundbuch hinsichtlich der Hypothek eingetragene Rechtslage davon abweicht, was in Wirklichkeit gilt, kann der Grundbuchberichtigungsanspruch im Hinblick auf die Hypothek ebenso anwendbar sein, wie dies bei falscher Eintragung des Eigentümers der Fall ist.
- in diesem Zusammenhang ist allerdings § 1179a BGB zu nennen; in bestimmten Situationen hat der Hypothekgläubiger einen speziellen Anspruch auf eine "Bereinigung" des Grundbuchs im Hinblick auf nicht mehr relevante Belastungen; dies dient dem Schutz des Sicherungsinteresses des Hypothekinhabers;
- Recht auf Befriedigung aus der Hypothek (dem Grundstück) oder genauer: besteht ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem. § 1147 BGB? In dieser Vorschrift ist die Kernfrage der Hypothek geregelt, ob der Berechtigte sein Geld erhält.
B. Erwerb, insb. Entstehung der Hypothek
Der Prüfungsaufbau für den Erwerb der Hypothek, insbesondere durch ihre Entstehung (Primärerwerb) ist in der nachstehenden Struktur dargestellt:
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C. Prüfungsaufbau zu § 1147 BGB
Der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung erfordert, dass der Anspruchsteller Berechtigter der Hypothek ist (sie erworben und nicht verloren hat), gegen die Forderung keine rechtserheblichen Einreden gegeben sind (§ 1137 BGB) und der Haftungsumfang der Hypothek eine Verwertung zulässt. Details sind in der nachstehend abgebildeten Struktur enthalten:
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D. Haftungsumfang der Hypothek
1. Haftungsverband
Ist die Verwertung der Immobilie zur Befriedigung der gesicherten Forderung dem Grunde nach möglich, ist noch nicht die Frage entschieden, ob der jeweilige Gegenstand (z. B. Bestandteil des Grundstücks) auch verwertet werden darf. Dies ist das Problem des sog. Haftungsverbands der Hypothek, der in § 1120 BGB und ff. geregelt ist.
Ist die Verwertung der Immobilie zur Befriedigung der gesicherten Forderung dem Grunde nach möglich, ist noch nicht die Frage entschieden, ob der jeweilige Gegenstand (z. B. Bestandteil des Grundstücks) auch verwertet werden darf. Dies ist das Problem des sog. Haftungsverbands der Hypothek, der in § 1120 BGB und ff. geregelt ist.
2. Gesicherte Forderung
Von der Frage des eigentlichen Haftungsverbands der Hypothek (d. h. der Frage, welche Gegenstände genau zur Begleichung der Forderung genutzt werden können) ist die Frage zu unterscheiden, welche Forderung bzw. welche ihrer Teile eigentlich gesichert sind. Bei akzessorischen Sicherungsrechten ist die Sicherheit streng an die zu sichernde Forderung gebunden. Bei der Verwertung der Sicherheit ist nicht nur zu überlegen, ob bei Bestellung einer Kreditsicherheit (z. B. Hypothek) die zu sichernde Forderung bestand, sondern auch, inwiefern eventuelle Ersatzforderungen und Bestandteile der Forderung ebenfalls durch das Recht abgesichert sind.
Von der Frage des eigentlichen Haftungsverbands der Hypothek (d. h. der Frage, welche Gegenstände genau zur Begleichung der Forderung genutzt werden können) ist die Frage zu unterscheiden, welche Forderung bzw. welche ihrer Teile eigentlich gesichert sind. Bei akzessorischen Sicherungsrechten ist die Sicherheit streng an die zu sichernde Forderung gebunden. Bei der Verwertung der Sicherheit ist nicht nur zu überlegen, ob bei Bestellung einer Kreditsicherheit (z. B. Hypothek) die zu sichernde Forderung bestand, sondern auch, inwiefern eventuelle Ersatzforderungen und Bestandteile der Forderung ebenfalls durch das Recht abgesichert sind.
Nach der überwiegenden Auffassung ist insbesondere bei der Hypothek die Ersatzforderung - typischerweise ist dies der Bereicherungsanspruch bei misslungenem Darlehensvertrag - nur dann vom Haftungsumfang der Hypothek erfasst, wenn die Hypothek nach dem erkennbaren Parteiwillen auch diese Ersatzforderungen erfassen sollte. Ohne einen erkennbaren Grund erstreckt sich die Haftung der Hypothek nicht auf Bereicherungs- oder sonstige Ersatzansprüche.
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