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HypothekGrundstueck
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Die Hypothek


A. Rechtsnatur und Arten der Hypothek

1. Rechtsnatur der Hypothek:

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, welches ein Grundstück in der Weise belastet, dass im Falle eines Zahlungsausfalls oder -verzugs das Grundstück versteigert wird und ein Teil bzw. der gesamte Versteigerungserlös an den Gläubiger zu zahlen ist. Die Hypothek ist also ein Sicherungsmittel, welches ein Grundstück dinglich belastet.
Die Hypothek ist streng akzessorisch zur Forderung, siehe § 1113 Abs. 1 BGB "zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung", d.h. ohne eine zu sichernde Forderung kann auch keine Hypothek entstehen. Die Akzessorietät wirkt sich auch auf die Übertragung von Hypotheken aus: Diese können gemäß § 1143 Abs. 1 BGB nur durch Abtretung der Forderung übertragen werden. Die Hypothek hängt also stark von der Forderung ab. .

Durch die Hypothek hat der Gläubiger jedoch keinen Anspruch auf Zahlung der Forderung. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem der Forderung zu Grunde liegenden Rechtsgeschäft. Die Hypothek zielt auf eine Duldung einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück ab. Erfüllt der Schuldner nicht die Forderungen, die der Gläubiger gegen ihn hat, so wird in das Grundstück gemäß § 1147 BGB zwangsvollstreckt und der Gläubiger kann sich aus dem Versteigerungserlös befriedigen.

2. Arten der Hypothek:

Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Hypotheken: Die Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek. Der größte Unterschied zwischen den beiden Arten liegt darin, dass die Akzessorietät bei der Verkehrshypothek wesentlich lockerer ist als bei der Sicherungshypothek.
  • Verkehrshypothek: Die Verkehrshypothek ist, falls die beiden Parteien nicht ausdrücklich eine Sicherungshypothek vereinbart haben, der Normalfall der Hypothek. Wie bereits erwähnt, ist bei dieser Art von Hypothek die Akzessorietät weniger streng als bei der Sicherungshypothek. Zu sehen ist dies vor allem an dem § 1138 BGB. Die Akzessorietät wird hier durchbrochen, indem sich der Gläubiger auch im Bezug auf die Forderungen auf die Eintragung im Grundbuch berufen kann (s. § 891 BGB) und die Forderung für die Zwecke der Hypothek gutgläubig erworben werden kann (s. § 892 BGB). (Grundsätzlich können Forderungen, und somit wegen der Akzessorietät auch die Hypothek, nicht gutgläubig erworben werden).

Die Verkehrshypothek kann sowohl als Brief- sowie als Buchhypothek bestellt werden.
  • Briefhypothek: Das BGB geht davon aus, dass die Briefhypothek der Regelfall ist (vgl. § 1116 Abs. 1 BGB). Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger nach Eintragung der Hypothek in das Grundbuch einen Hypothekenbrief. Erst mit Übergabe des Briefes entsteht die Hypothek gemäß § 1117 Abs. 1 BGB. Dieser erleichtert die Übertragung einer Hypothek, da diese so außerhalb des Grundbuchs stattfinden kann.
  • Buchhypothek: Merkmal der Buchhypothek ist, dass die gerade erklärte Erteilung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen wird nach § 1116 Abs. 1 BGB. Somit ist nur noch im Grundbuch ersichtlich, ob eine Hypothek vorliegt. Sie entsteht über die Vorschriften des § 873 BGB durch Einigung und Eintragung des Ausschlusses des Hypothekenbriefs in das Grundbuch. Allerdings ist eine gesteigerte Verkehrsfähigkeit, wie sie bei der Buchhypothek vorliegt, hier ausgeschlossen, da eine Änderung an der Hypothek jedes mal über das Grundbuch laufen muss.

  • Sicherungshypothek: Die Sicherungshypothek ist in § 1184 BGB nomiert, welche die strenge Akzessorietät der Hypothek an die Forderung unterstreicht. Demnach richtet sich das Recht des Gläubigers nur nach seiner Forderung gegen den Schuldner. Er kann sich (anders als bei der Verkehrshypothek) zum Beweis der Forderung auch nicht auch die Eintragung in das Grundbuch berufen, d.h. er muss den Bestand der Forderung beweisen und kann sich erst was den Nachweis über die Hypothek anbelangt auf den § 891 BGB berufen.
Auch bei der Sicherungshypothek kann die Hypothek gutgläubig erworben werden, solange die Forderung noch besteht. § 1185 Abs. 1 BGB stellt klar, dass im Falle einer Sicherungshypothek nur eine Buchhypothek und keine Briefhypothek bestellt werden kann. Absatz 2 stellt daneben klar, dass alle sonstigen Vorschriften, welche das Prinzip der Akzessorietät durchbrechen würden, nicht anwendbar sind.

Zudem lässt sich noch zwischen der Fremd- und der Eigentümerhypothek. Eine Fremdhypothek liegt dann vor, wenn ein Grundstückseigentümer für einen Dritten, welcher der Schuldner einer Forderung des Gläubigern ist, eine Hypothek bestellt. Eine Eigentümerhypothek liegt dann vor, wenn eine Hypothek bestellt wurde, obwohl noch keine Forderung entstanden ist oder wenn die bestandenen Forderungen erlischen, siehe § 1163 Abs. 1 BGB. In beiden Fällen liegt der Hypothek keine Forderung (mehr) zu Grunde. Die Hypothek ist deshalb allerdings nicht unwirksam, sondern steht dem Eigentümer zu. Nach den Vorschriften des § 1177 BGB kann sie sich zu einer Eigentümergrundschuld umwandeln.

B. Entstehung der Hypothek

1. Dingliche Einigung, § 873 Abs. 1 BGB, § 1113 Abs. 1 BGB

Die Einigung ist grundsätzlich formfrei, wird in der Regel jedoch notariell beurkundet, damit die Bindungswirkung des § 873 Abs. 2 BGB eintreten kann. Zudem setzt § 29 GBO diese Form für die Eintragung in das Grundbuch voraus.

2. Eintragung der Hypothek in das Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB, § 1115 Abs. 1 BGB

Der Inhalt der Eintragung ist in § 1115 I BGB geregelt.
Sollte der eingetragene Geldbetrag höher sein als der Vereinbarte, entsteht die Hypothek nur in Höhe des in der Einigung festgelegten Geldbetrages.
Sollte der eingetragene Geldbetrag kleiner sein als der Vereinbarte, ensteht die Hypothek nur in Höhe des eingetragenen Geldbetrages.

3. Übergabe des Briefs (§ 1117 BGB) oder Ausschluss der Erteilung eines Briefes (§ 1116 BGB)
  • Bei der Briefhypothek entsteht die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes zum Schutz des Eigentümers, vgl. § 1117 BGB.
  • Bei der Buchhypothek entsteht die Hypothek durch Eintragung des Ausschlusses nach § 1116 BGB.

4. Zu sichernde Forderung, § 1113 BGB

Jede Art von Zahlungsansprüchen. Gemäß § 1113 BGB kann auch eine Hypothek für künftige oder bedingte Forderungen bestellt werden. Ist die Forderung noch nicht entstanden, liegt eine Eigentümergrundschuld gemäß § 1163 Abs. 1 S.1 BGB , § 1177 Abs. 1 S.1 BGB vor.
Umfang der Forderung: Auch Nebenforderungen i.S.d. § 1118 BGB, § 1115 Abs. 1 BGB.

5. Berechtigung

Falls keine Berechtigung zur Bestellung einer Hypothek vorliegt, kann die Hypothek gemäß § 982 Abs. 2 BGB gutgläubig erworben werden.

C. Übertragung der Hypothek und gutgläubiger Zweiterwerb
  1. Einigung über die Abtretung der Forderung, § 1154 Abs. 1 und Abs. 2 BGB
  2. Briefübergabe (§ 1154 Abs. 1 S.1 BGB) oder Eintragung (§§ 1154 III, 873 I BGB)
  3. Berechtigung: wenn (-), fingierter Forderungserwerb gem. § 1138 BGB, § 892 Abs. 1 BGB möglich (= gutgläubiger Erwerb einer Forderung! -> beim Pfandrecht gem. § 1204 BGB nicht möglich)

Folge: Übergang der Hypothek gem. § 1153 Abs. 1 BGB


D. Folgen der Zahlung

1. Zahlung durch den Schuldner der Forderung:

Folgen:
    • Erfüllung der Forderung gegenüber Gläubiger gem. § 362 BGB
    • Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld, § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB , § 1177 Abs. 1 S.1 BGB
    • Sonderfall - Ausnahme: § 1164 BGB z.B. bei geplatzter Schuldübernahme

2. Zahlung durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks:

Abwendungsbefugnis des Eigentümers gegen Anspruch des Gläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§ 1147 BGB), § 1142 Abs. 1 BGB
Folgen:
    • Forderung gegen Schuldner geht auf ihn kraft Gesetzes über gem. § 1143 Abs. 1 BGB (Ausgleich im Innenverhältnis, § 1143 Abs. 1 S.2 BGB, § 774 Abs. 1 BGB
    • Eigentümer bekommt Hypothek, § 1153 Abs. 1 BGB, § 412 BGB, § 401 BGB (Eigentümerhypothek, vgl. § 1177 BGB)

E. Umfang des sog. Haftungsverbandes gem. § 1120 BGB
  • Vom Grundstück getrennte Erzeugnisse und sonstige Bestandteile, soweit nicht mit der Trennung in das Eigentum eines anderen Grundstücksbesitzers oder des Eigenbesitzers des Grundstücks übergegangen
  • Zubehör des Grundstücks (§ 97 BGB), soweit dem Eigentümer gehörig
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